利上げ局面でも安心！賢いマンション選びと住宅ローン金利の最新トレンド

2024年にマイナス金利政策が解除され、日本は「金利のある時代」へと舵を切りました。住宅ローン金利が上がると聞くと、マンション購入に不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、現在の市場を詳しく見てみると、購入を検討している方にとって、意外なチャンスが見えてくるかもしれません。

堅調な実需層のマンション市場
高価格帯マンション市場と湾岸エリアの変化
住宅ローン金利の最新動向をチェック！
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1. 関連情報

堅調な実需層のマンション市場

首都圏の中古マンション市場全体を見ると、金利上昇下でも流動性は大きく低下しておらず、むしろ比較的高い水準を維持しています。特に、東京都内で1億5,000万円未満の中古マンションに注目すると、2024年7月前後以降、「販売日数」と「値下げ回数」が継続的に減少しています。

これは、売主が価格を調整しなくても、比較的短期間で成約に至るケースが増えていることを示しています。つまり、この価格帯は「本当に住みたい」という実需層の主戦場であり、安定した需要が市場を力強く支えていると言えるでしょう。

高価格帯マンション市場と湾岸エリアの変化

一方で、1億5,000万円以上の高価格帯マンション市場では、少し異なる動きが見られます。この価格帯は、投資家層も多く参入するため、景気や金融環境の変化が価格に反映されやすい特性があります。金利上昇による借入コストの増加は、高価格帯を検討していた一部の実需層が、より現実的な価格帯へと購入対象を切り替えるきっかけになっている可能性が高いでしょう。

その結果、高価格帯市場では成約に時間がかかったり、価格調整が必要になったりするケースが増えています。この傾向は、これまで非常に高い流動性を示してきた東京都湾岸エリアにも表れています。湾岸エリアでは、2024年7月前後以降、「販売日数」と「値下げ回数」がともに増加に転じており、「価格を下げても売れない」物件が増え始めている状況が見受けられます。

もちろん、この動きは金利上昇だけが原因ではありません。過去数年の価格高騰や供給構成の変化、購買層の価値観の多様化など、複数の要因が絡み合っています。しかし、調達コストの上昇が購買力を制約し、流動性低下につながる側面があることは確かです。今後のマンション市場を考える上で、金利動向だけでなく、価格帯やエリアごとの需給バランスの変化を総合的に見極めることが大切になります。

住宅ローン金利の最新動向をチェック！

住宅ローン金利の動向は、マンション購入の計画に直結する重要な要素です。ここでは、ダイヤモンド不動産研究所とホームローンドクター株式会社が共同で作成している「DHローン指数」を参考に、最新の金利状況を見ていきましょう。

変動金利

2026年1月の変動金利は0.902％となり、前月および前年同月よりも上昇しています。2025年12月の日銀利上げ（0.75％）を受け、上昇基調が本格化していると言えるでしょう。現時点では一部の銀行にとどまっていますが、メガバンクの短期プライムレート引き上げが発表されており、春以降は多くの銀行で金利上昇が見込まれます。半年ごとに金利を見直す銀行が多いため、全体としては4月以降に本格的な上昇が広がる可能性が高いと推測されます。

10年固定金利

10年固定金利は2.086％となり、前月から大きく上昇し、1年前と比べても上昇幅が拡大しています。日本国債10年物利回りの上昇を背景に、すべての銀行が金利を引き上げ、2％超が常態化しています。多くの銀行が10年固定を主力商品とする姿勢を弱めつつあるようです。ただし、auじぶん銀行のように1.505％と低水準を維持し、競争力を保っている銀行もあります。

全期間固定金利

全期間固定金利は2.868％となり、前月から上昇し、1年前からの上昇基調が続いています。フラット35は約12年ぶりに2％台へ到達し、他の全期間固定商品と比べ割安感があります。変動金利よりは割高感があるものの、長期的に安定した返済を望む方にとっては、再評価される選択肢と言えるでしょう。特にフラット35は「子育てプラス」と組み合わせることで最大1％の金利引き下げが可能となり、変動金利に匹敵する競争力を持つ商品として積極的に検討する価値がありそうです。