2024年のマイナス金利政策解除は、私たちにとって「金利のある時代」の到来を強く意識させる出来事でした。住宅ローンを検討中の方にとっては、「これからどうなるんだろう？」という不安を感じるかもしれませんね。
今回は、マンションリサーチ株式会社の福嶋真司氏による最新の市場分析から、金利上昇局面におけるマンション市場のリアルな動きと、賢い住宅ローン選びのヒントをご紹介します。この情報が、あなたのマンション購入計画の背中を押す一助となれば幸いです。
金利上昇下でも活発！中古マンション市場の意外な強み
金利が上昇すると住宅市場は冷え込むと思われがちですが、首都圏の中古マンション市場全体を見ると、意外にも流動性は大きく低下していません。特に、東京都の1億5,000万円未満の中古マンションは、その堅調さが際立っています。
2024年7月前後以降、販売にかかる日数や値下げの回数が継続的に減少していることがデータから分かります。これは、購入希望者が多く、価格調整をしなくても比較的早く成約に至っていることを示しています。この価格帯は、実際に住むことを目的とした「実需層」の皆さんの主戦場。安定した居住ニーズが、金利上昇の局面でも市場を力強く支えていると言えるでしょう。
高価格帯市場と湾岸エリアに見える変化の兆し
一方で、1億5,000万円以上の高価格帯マンション市場では、少し異なる動きが見られます。この価格帯は、高所得者層や投資家が多く参入するため、景気や金融環境の変化が価格に反映されやすい特性があります。
金利上昇は、借入を伴う購入者にとって資金調達コストの増加を意味します。そのため、これまで高価格帯を検討していた一部の実需層が、より現実的な1億5,000万円未満の物件へと目を向けている可能性が高いでしょう。結果として、高価格帯市場では成約までに時間がかかり、価格調整の圧力が少しずつ高まっていると考えられます。
この傾向は、これまで特に人気が高かった東京都湾岸エリアでも顕著です。
2024年7月前後以降、湾岸エリアでは販売日数と値下げ回数がともに増加傾向にあります。「価格を下げても売れない物件が増えている」という状況は、市場の変化を示唆しているのかもしれません。もちろん、金利上昇だけが原因ではなく、これまでの価格高騰や供給の変化、購買層の価値観の多様化なども影響しているでしょう。しかし、資金調達コストの上昇が購買力を制約し、流動性が低下しやすくなる構造は、今後も注視する必要があるポイントです。
住宅ローン金利の今とこれから
マンション購入を考える上で、住宅ローン金利は最も気になる要素の一つではないでしょうか。2026年1月時点のDH住宅ローン指数（※）から、変動金利、10年固定金利、全期間固定金利それぞれの動向を見ていきましょう。
（※DHローン指数：ダイヤモンド不動産研究所とホームローンドクター株式会社が共同で作成している住宅ローン金利の参考指標。主要な銀行の住宅ローン商品をもとに、変動金利・固定金利・全期間固定型などの代表的な金利水準を算出したもので、市場の金利動向を把握するための目安として用いられています。）
変動金利：本格的な上昇トレンドへ
2026年1月の変動金利は0.902％となり、前月および前年同月と比較して上昇しています。2025年12月の日銀利上げ（0.75％）を受け、本格的な上昇基調に入ったと評価できるでしょう。
現時点では金利を引き上げている銀行は一部にとどまりますが、メガバンクが短期プライムレートの引き上げを発表していることから、春以降には多くの銀行で金利上昇が反映される見込みです。日銀が想定する名目中立金利（1.0～2.5％）と比較すると、現状の0.75％はまだ低い水準であるため、今後も金利が上昇する可能性は高いかもしれません。
10年固定金利：2％超が常態化
2026年1月の10年固定金利は2.086％と、前月から大きく上昇し、すべての観測対象銀行で2％を超える水準となっています（auじぶん銀行を除く）。国債10年物利回りの上昇を背景に、長期金利全体が上昇していることが影響しています。
これまで主力商品とされてきた10年固定金利ですが、金利上昇に伴い、取り扱いを抑制する銀行も増えているようです。ただし、市場では利上げ余地はあと0.25％程度との見方も多く、無制限に金利が上昇するわけではないと予想されます。
全期間固定金利：再評価の動き
2026年1月の全期間固定金利は2.868％で、こちらも前月から上昇し、上昇基調が続いています。フラット35が約12年ぶりに2％台に到達するなど、長期固定金利全体が一段と切り上がっています。
変動金利との相対的な割高感から敬遠されがちだった全期間固定金利ですが、変動金利が上昇し始めたことで、徐々に注目度が高まっています。特にフラット35は、他の全期間固定商品と比べて割安感があり、さらに「子育てプラス」と組み合わせることで最大1％の金利引き下げが可能となるため、変動金利に匹敵する競争力を持つ商品として積極的に検討する価値があるでしょう。
あなたのマンション購入、今こそ賢い選択を！
金利上昇局面にある今のマンション市場は、一見複雑に見えるかもしれません。しかし、価格帯やエリアによって異なる動きがあること、そして住宅ローン金利にも多様な選択肢があることを理解すれば、賢い購入計画を立てることは十分に可能です。
特に、実際に住むための物件を探している実需層の方にとっては、1億5,000万円未満の中古マンション市場は引き続き活発な動きを見せています。また、住宅ローン選びでは、変動金利、固定金利それぞれのメリット・デメリットをしっかり比較し、ご自身のライフプランに合ったものを選ぶことが大切です。フラット35のような、長期安定志向の選択肢もぜひ視野に入れてみてください。
市場の動向は日々変化します。最新の情報をしっかりキャッチし、専門家の意見も参考にしながら、あなたにとって最適なマンションを見つけてくださいね。きっと、理想の住まいとの出会いが待っているはずです。
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社 データ事業開発室 不動産データ分析責任者
福嶋総研 代表研究員
早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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