東京23区の新築マンション市場が、今、大きな転換期を迎えていることをご存知でしょうか？
2025年には、なんと新築マンションの成約価格が10億円を超える事例も登場し、不動産市場はかつてない活況を呈しています。しかし、この価格高騰の背景には、単なる市場の過熱だけではない、より深い構造変化が隠されています。
首都圏エリアの投資用不動産販売会社が、東京23区の過去5年間の新築マンションにおける『成約価格』TOP3をまとめました。このデータから見えてくるのは、不動産市場が「実需」と「投資」という二つの異なる層に完全に分かれ、それぞれが独自の動きをしているという驚きの実態です。この変化を理解することは、これからの不動産選びや資産形成において非常に重要になります。
「成約価格」が示す真実
今回ご紹介するデータは、販売価格ではなく「成約価格」に基づいています。これは、実際に売買が成立した価格のみを抽出したもので、「高く売り出された物件」ではなく、「高く買われた物件」がランキングされている点がポイントです。これにより、市場のリアルな評価を読み解くことができます。
東京23区新築マンション成約価格事例TOP3（過去5年間）
2025年
| 順位 | 成約価格 | エリア | 間取り(広さ) |
|---|---|---|---|
| 1位 | 11億5,000万円 | 港区 | 2LDK(140.53㎡) |
| 2位 | 10億4,000万円 | 渋谷区 | 2LDK(148.46㎡) |
| 3位 | 7億円 | 渋谷区 | 2LDK(100.82㎡) |
2024年
| 順位 | 成約価格 | エリア | 間取り(広さ) |
|---|---|---|---|
| 1位 | 4億5,000万円 | 渋谷区 | 2LDK(97.16㎡) |
| 2位 | 3億6,800万円 | 中央区 | 2LDK(105.32㎡) |
| 3位 | 3億5,000万円 | 港区 | 1K(44.22㎡) |
2023年
| 順位 | 成約価格 | エリア | 間取り(広さ) |
|---|---|---|---|
| 1位 | 5億1,800万円 | 港区 | 3LDK(136.93㎡) |
| 2位 | 3億1,500万円 | 港区 | 3LDK(90.41㎡) |
| 3位 | 3億円 | 港区 | 3LDK(85.9㎡) |
2022年
| 順位 | 成約価格 | エリア | 間取り(広さ) |
|---|---|---|---|
| 1位 | 2億8,000万円 | 港区 | 3LDK(86.37㎡) |
| 2位 | 2億7,000万円 | 港区 | 3LDK(112.21㎡) |
| 3位 | 2億5,000万円 | 港区 | 2LDK(82.02㎡) |
2021年
| 順位 | 成約価格 | エリア | 間取り(広さ) |
|---|---|---|---|
| 1位 | 2億4,800万円 | 港区 | 3LDK(121.74㎡) |
| 2位 | 2億2,500万円 | 港区 | 3LDK(114.93㎡) |
| 3位 | 2億1,600万円 | 港区 | 2LDK(94.72㎡) |
驚くべき最高成約価格の推移
年度別の最高成約価格を見てみましょう。
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2025年：11億5,000万円(港区・2LDK・140.53㎡)
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2024年：4億5,000万円(渋谷区・2LDK・97.16㎡)
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2023年：5億1,800万円(港区・3LDK・136.93㎡)
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2022年：2億8,000万円(港区・3LDK・86.37㎡)
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2021年：2億4,800万円(港区・3LDK・121.74㎡)
2025年の最高成約価格は、前年の2024年の約2.56倍にも跳ね上がっています。さらに、2024年の3位には「1K(44.22㎡)で3億5,000万円」という特筆すべき事例も。これらの突出した価格は、東京の新築マンション市況が「実需」と「投資」で完全に二層化したことを示唆しています。
詳細はこちらでご覧いただけます。
成約価格10億円を超えた23区新築マンション！過去5年分の成約価格データから不動産市況の「今」を読み取く
「新築マンション市場の二層化」と「流動性の二層化」
2021年から2025年にかけての最高成約価格の推移を見ると、新築マンション市場では単なる価格上昇では説明できない変化が起きています。
もし市場が一枚岩であれば、平均価格と最高価格は同じペースで上昇するはずです。しかし実際には、平均価格が建築費や地価の上昇に沿って連続的に上昇しているのに対し、最高成約価格は段差のある、非連続なジャンプを見せています。
これは、実需向けの物件は価格が急騰しにくい一方で、投資向けの物件は「資産として成り立つ価格帯」が異なる性質に起因するものです。
新築市場が実需と投資（資産）に二層化しているということは、流動性も同様に二層化していると考えられます。
| 資産（超富裕層）マーケットの流動性 | 実需マーケットの流動性 | |
|---|---|---|
| 取引数 | 少ない（薄い） | 多い（厚い） |
| 買い手 | 明確に存在する | 価格への感度が高い |
| 動機 | 価格よりも希少性・ブランド・立地 | 金利・家計・景気の影響を受けやすい |
| 売却 | 「一般市場」ではなく限定市場（クローズド）になりやすい | 「一般市場」で勝負できる |
このように、二つのマーケットは完全に分かれています。そのため、投資市場の値動きだけを見て、実需の物件に同じ期待を抱くと、思わぬ混乱を招く可能性がありますので、注意が必要です。
まとめ：市場の変化を賢く見極める
今回のデータから、以下の重要なポイントが見えてきました。
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2025年の最高成約価格は11億5,000万円と、過去最高額を更新しました。
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東京23区の新築マンション市場は、「実需」と「投資」の二層に完全に分かれました。
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投資層に10億円を超える価格帯が受け入れられていることが明らかになりました。
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最高成約価格が大きく更新された時は、市場構造が変わった可能性が高いと言えるでしょう。
2023年に上限が2億円台から5億円台へ、2025年には4億円台から11億円台へと飛躍したように、上限価格が大きく跳ね上がる時は、物件の企画、販売方法（クローズド化）、そして買い手層自体が変わっていることが多いです。ですから、「上限が飛んだ年＝市場構造が変わった可能性が高い年」と覚えておくと、今後の不動産市場を読み解く上で役立つはずです。
より詳しい情報やTOP10のデータにご興味がある方は、ぜひ以下の記事をご覧ください。
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