不動産投資に興味のある皆さん、2025年の収益物件市場は、これまでになく活況を呈しています。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開した「収益物件 市場動向年間レポート」2025年版では、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションの全種別において、全国平均価格が2008年の集計開始以来の過去最高値を更新したことが明らかになりました。その一方で、価格上昇に伴い、投資利回りは過去最低水準まで低下しています。このレポートから、今の不動産市場の「リアル」を一緒に見ていきましょう。
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市場全体のビッグトレンド：価格は上昇、利回りは低下
今回のレポートで最も注目すべきは、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションのいずれの種別でも、全国平均価格が前年比で上昇し、過去最高値を記録したことです。これは、不動産市場への注目度が依然として高いことを示していますね。しかし、価格が上がれば当然、投資利回りは低下します。こちらも全種別で過去最低水準となりました。投資家としては、この状況でどのように動くべきか、しっかり見極める必要があります。
区分マンション：急騰する価格と地域ごとの多様な動き
区分マンションは、3種別の中で最も高い上昇率を記録しました。全国平均価格は2,388万円と、前年比でなんと15.47%も上昇！2011年の底値846万円から比較すると、約2.8倍にまで高騰しているんです。これはまさに、区分マンション市場が加熱している証拠と言えるでしょう。
地域別に見てみると、首都圏の平均価格は2,793万円で前年比16.04%上昇。都心部の価格高騰が周辺エリアにも波及していることがわかります。地方圏でも東海エリアが+12.56%（1,658万円）、九州・沖縄エリアが+12.22%（1,258万円）と、二桁成長を見せています。一方で、北海道（1,068万円、利回り12.03%）や東北（1,942万円、利回り13.22%）など、依然として10%を超える高利回りエリアも健在です。多様な選択肢があるのは嬉しいですね。
主要都市別では、東京23区が3,337万円で価格の首位をキープ。特に驚きなのは広島市で、価格が前年比+93.39%（2,106万円）と急騰しました。一方、名古屋市では利回りが0.62ポイント低下し、全国平均を下回る6.82%まで下がっています。利回りの高さでは仙台市（11.62%）、札幌市（10.99%）、広島市（9.58%）といった地方中枢都市が上位を占めており、地方での高利回り物件に注目するのも良いかもしれません。
築年数による利回り変化も興味深い点です。東京23区では築10年未満と築20年以降の利回り差が1.86ポイントと小さく、築古物件でも資産価値が維持されやすい傾向が見られます。これに対し、札幌市ではその差が7.62ポイントと大きく開いており、築年数経過による価格下落圧力が強い市場構造であることがわかります。自分の投資スタイルに合わせて、エリアの特性を理解することが大切ですね。
売買期待値ギャップ（登録利回りと問い合わせ利回りの差、登録価格に対する問い合わせ価格の割合）を見ると、東京23区は利回り差が小さいものの、問い合わせ価格が登録価格より約2割低い水準です。一方で大阪市は価格比率が95.4%と、登録価格に近い水準で問い合わせが入っており、売買期待値ギャップが小さいエリアと言えます。地方都市ではこのギャップが拡大する傾向にあり、札幌市や仙台市では問い合わせ価格が登録価格の約半値程度と、大きな開きが見られます。これは、売り手と買い手の価格認識に差があることを示唆しています。
一棟アパート：首都圏郊外への波及と堅調な利回り
一棟アパートの全国平均価格は8,416万円で、前年比8.08%上昇。区分マンションほどの急騰ではないものの、2012年の底値から約2.0倍の水準まで堅調に拡大しています。利回りは8.08%と低下傾向にあるものの、3種別の中では唯一8%台を維持しており、安定した収益を求める投資家にとっては魅力的な選択肢かもしれません。
価格上昇は首都圏・関西圏が牽引しており、特に埼玉主要都市（+16.96%）、横浜市（+13.57%）、千葉主要都市（+13.08%）といった首都圏郊外エリアで二桁成長を記録しました。都市圏への一極集中傾向が見られますが、信州・北陸（13.93%）、東北（12.70%）、北海道（12.38%）など、地方圏には依然として10%を超える高利回りエリアが存在します。
築年数別の利回りでは、東京23区が築古物件でも利回り差が1ポイント未満と小さく、高い価格が維持される傾向にあります。対照的に神戸市ではその差が5.35ポイントと大きく、築年数経過による価格下落圧力が強いことがわかります。
売買期待値ギャップでは、札幌市が利回り差1ポイント未満、価格比率も86.06%と高く、成約しやすい環境にあるようです。一方、大阪市は利回り差が2.99ポイントと大きく、価格かい離率も約6割に留まっており、売り手と買い手の間に大きな溝があることが伺えます。
一棟マンション：福岡市が東京23区に肉薄する高水準へ
一棟マンションの全国平均価格は1億8,853万円となり、前年比+5.12%の上昇を記録しました。2億円台が視野に入る水準まで上昇しており、緩やかながらも着実な価格上昇トレンドが続いています。利回りは7.55%と、過去最低水準を更新しました。
地域別では、首都圏が2億円台の高水準を維持。関西圏が前年比+8.97%、北海道が+7.30%と高い上昇率を見せています。一方で、東北、中国・四国、九州・沖縄などの地方エリアでは価格が下落に転じており、大都市圏とそれ以外のエリアでの二極化が鮮明になっています。
主要都市別では、福岡市が前年比+15.67%（2億6,525万円）と急伸し、東京23区（2億6,949万円）に肉薄する全国トップクラスの価格水準となりました。京都市（+13.77%）、札幌市（+13.04%）も二桁成長を記録しており、地方中枢都市での価格高騰が顕著です。利回りでは仙台市（8.63%）、札幌市（8.20%）などが8%前後と、比較的高い収益性が確保されています。
一棟マンションは、他の種別に比べて築古による利回り上昇幅（価格下落幅）が全体的に小さいのが特徴です。東京23区ではその差が1.12ポイントと極めて小さく、資産価値が保たれています。全国的に築年数が経過しても価格が維持されやすい市況と言えるでしょう。
売買期待値ギャップを見ると、東京23区は価格比率が95.3%と極めて高く、高額市場でありながら非常に流動性の高い状況です。対照的に、価格が急騰した福岡市では価格比率が59.9%に留まっており、登録価格と問い合わせ価格の間に約1億円もの開きが生じています。急激な価格上昇に買い手の予算感が追いついていないのかもしれません。
あなたの不動産投資、今こそ見直すチャンス！
今回の「収益物件 市場動向年間レポート」2025年版から見えてくるのは、不動産市場がダイナミックに変化しているということです。特に区分マンションの価格高騰は目を引きますが、地域や物件種別、築年数によって、利回りや資産価値の維持力には大きな差があります。また、売り手と買い手の間で価格認識にギャップが生じているエリアもあるため、市場の動向をしっかり把握し、冷静な判断が求められるでしょう。
不動産投資は、長期的な視点と綿密な情報収集が成功の鍵を握ります。今回のレポートで得られた知見を活かし、あなたの投資戦略をぜひ見直してみてください。
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