マンションの価値は立地だけじゃない！「管理」が未来を決める新常識

「駅近だから安心」「人気エリアだから価値が落ちない」――。マンション選びで、あなたはどんな点を重視しますか？これまで、分譲マンションの資産価値は「立地」や「建物の規模」が最も重要だと考えられてきました。しかし、その常識が変わりつつあります。実は今、「管理の質」こそが、マンションの将来価値を大きく左右する時代が来ているのです。

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管理が資産価値を左右する時代へ
老朽化が進むマンション市場の現実
管理評価と価格上昇の明確な関係
所有者と購入者に求められる意識の変化
筆者プロフィール
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管理が資産価値を左右する時代へ

マンションリサーチ株式会社が行った分析によると、大阪府・京都府・兵庫県の分譲マンションを対象に、管理評価データと実際の価格変動データを照らし合わせた結果、管理の質が資産価値の維持・向上に直結していることがデータとして裏付けられました。人口減少やストック型社会への移行が進む日本において、マンションの「管理」が、その物件の価値を決定づける重要な要素となっています。

老朽化が進むマンション市場の現実

日本には約14万棟の分譲マンションがあり、そのうち約12万棟が2050年までに築40年を超えると推計されています。これは全体の85％以上が老朽化物件になることを意味します。築40年を超えると、外壁や屋上防水、給排水管、電気設備といった設備が本格的に劣化し、耐震性や安全性への懸念も高まります。また、居住者の高齢化により、管理組合の運営が滞るケースも増えています。このような状況では、たとえ立地が良くても、適切な管理がなければ資産価値を維持することは困難です。建物をいかに適切に管理するかが、将来を左右する重要な要素となるでしょう。

管理評価と価格上昇の明確な関係

こうした背景の中で注目されているのが「マンション管理適正評価制度」です。この制度は、マンションの管理状態を6段階で評価し、第三者の視点から可視化する仕組みです。

大阪府・京都府・兵庫県の分譲マンションを対象とした分析では、評価が最も高い「星5つ」のマンションの約7割で価格上昇が確認され、平均上昇率は4.3％に達しました。「星4つ」も同様に高水準の結果を示しています。一方で、「星3つ」では価格上昇割合・上昇率ともに大きく低下していることがわかります。これらのデータは、「評価が高い」、つまり「管理状態が良好」であるほど、資産価値が維持・向上しやすいことを明確に示しています。

※この分析は、2025年および2024年に実際に取引された中古マンションの価格データを基に、マンションごとの価格変動率を算出し、該当物件に付与されている「マンション管理適正評価制度」の評価点と照合して集計されています。同一物件同士の事例を比較することで、エリアや築年数によるばらつきをなくし、適切な結果を反映しています。

所有者と購入者に求められる意識の変化

今後、老朽化マンションが急増する時代においては、区分所有者や居住者が自らのマンションの管理状況を正しく把握し、主体的に改善に取り組む姿勢が不可欠です。総会への参加、長期修繕計画や積立金計画の見直し、管理費滞納への対応など、日々の積み重ねが将来の資産価値を大きく左右します。

また、マンションの購入を検討している方にとっても、外観や立地といった表面的な条件だけでなく、管理の質を重視する視点が重要です。マンション管理適正評価制度を活用することで、安心して住み続けられるか、将来の資産価値を守れるかを見極めることができる時代になりつつあります。あなたの理想の住まいが、しっかりと未来まで価値を保てるかどうか、購入前にぜひ「管理の質」にも目を向けてみてくださいね。

筆者プロフィール

福嶋真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社データ事業開発室不動産データ分析責任者
福嶋総研代表研究員

早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行っています。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供しています。